[책 리뷰] 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 이 책이 어찌보면, 블로그에 쓰기 시작한 북리뷰들의 이유가 되었던 책일 수도 있다. 당연히 요즘 투자책을 쓰고 있는 만큼 학문적으로 배울 것들이 있는 책이 아니지만, 정말 보기 드물게 괜찮게 많은 양의 지식이, 친절하게 적혀있는 책이었다. 부동산에 대해 공부해보고 싶다면, 꼭 이 책을 읽어보는 것을 추천한다. 

 

 이 책은 투자를 해야 하는 이유, 투자전략, 투자성공사례, 투자를 위한 지식들을 쌓는 방법, 우리가 갖추어야 할 태도에 대해서 다루고 있다. 이 책의 저자의 경우 주로 전세 레버리지 투자를 했다. 전세레버리지 투자란 전세가와 매매가가 저평가된  주택을 매수해 2년마다 진행하는 전세계약의 갱신을 통해 전세 보증금의 상승분만큼의 현금흐름과 함께 시세 차익을 수익으로 얻는 투자이다. 전세레버리지 투자를 할 경우 일반적으로 매매가계약, 매매계약, 전세가계약 및 매매1차중도금 지급, 전세계약 및 매매2차중도금 지급, 매매잔금 및 전세 잔금 지급의 과정을 따른다.  

갭투자는 매매가와 전세가 차이가 적은 주택이 단기간 내에 매매가 상승이 일어날 것이라고 예상된다면 일정 기간 보유 후 매도하여 수익을 올리는 투자로 두 투자 방식은 비슷해보이나, 다르다. 

 

 이 책에서 나왔던 투자 성공사례로 의왕시, 수지구, 분당구, 평촌동에서의 저자의 실제 투자사례에 대해 소개하고 있다. 내용도 길어 자세한 설명은 생략하나, 책 속에서 투자의 이유, 공인중개사에서 얻을 수 있는 정보들, 부동산 투자할 때 필요한 꿀팁들에 대해 설명하고 있으니 읽어보는 것을 추천한다. 성공사례에서 볼 수 있었던 내용들에 대해서 간단히 요약해보자면, 건물 자체보다는 일자리, 교통, 주변환경, 학군, 주변 인프라 등의 입지를 자세히 보고, 임장을 바탕으로 한 주변 시세 조사나 지역인근 직장, 강남으로의 교통, 편의시설, 학군 등이 비슷한 지역와의 시세 비교를 통해 저평가의 여부를 판단하며, 이것이 저자의 투자 기준 1순위였다. 호재는 있으면 좋지만, 없어도 상관없고, 호재가 매매이유가 되면 안된다고 저자는 이야기하고 있다. 이런 매매들은 6월에서 8월 중순, 11월 초부터 1월 말에 해당되는 시기에 하는게 좋다고 하는데, 그 이유가 이사와 기후 문제로 인해 사람들이 뜸하기 때문이라고 한다. 얼마전에 봤었던 퀀트투자 책에서의 핼러윈 전략과 이상하게 겹쳐보이는 모습이 든다. 

 

 하지만, 이 책에서 설명하는 '저평가'라는 말도 책 초반에는 잘 이해되지 않는다. 주식에서 얘기하는 적정주가보다 현 주가가 낮으면 투자하라는 말과 비슷하다. 그러면 결국 적정가는 얼마인데?라는 질문에 대해 사람마다 답이 다르고, 그 근거도 모두 다르며, 모든 변수를 고려할 수 없기 때문이다. 예를 들어 아파트의 경우 같은 단지더라도, 향, 동, 층, 내부상태 등에 따라 가격의 차이가 발생한다. 저자도 적정가와 현 가격을 비교하기보다는 비슷한 입지를 지닌 아파트의 가격과 비교하는 방식을 차용했다. 이 방식은 다만, 비슷한 입지의 아파트들이 고평가인지, 자신이 조회중인 아파트가 저평가인지 알 수 없는 점이 단점이다. 비교대상을 늘릴수록 이런 우려가 발생할 확률은 낮겠지만, 저평가인지, 주변이 고평가인지 알아내는 방법이 있다면 이에 대해 소개하는 것도 좋았을 거 같아 아쉽다. 

 

 이 책의 성공사례들에서 볼 수 있었던 공통적인 내용은 임장 등을 통해 알고 있는 지역을 늘리고, 지속적인 모니터링을 하여 자신이 세운 투자 기준을 지키며 저평가된 부동산을 파악하여 협상 등을 통해 적은 투자금으로 이익을 극대화하며 만약의 상황에 대비해, 역전세 등을 대비한 자금 동원력까지 갖춰 부동산 투자에서 성공하자는 의미를 담고 있는 거 같다. 이 외에도 매도자 면전에서 가격협상하는 것이 아니라 조정을 마친 후 계약서를 써야 한다거나 등기부 등본을 꼭 봐야 한다 등의 부동산을 잘 모르는 부린이에게는 중요해 보이는 내용이 한가득이었다. 

 

 이 책에서 내가 제일 남는 부분은 성공사례들에 대한 소개와 어떻게 준비하면 좋을지를 소개한 부분이다. 저자에 따르면, 다양한 투자서, 강의, 멘토와 동료를 만나면서, 투자의 기준을 제일 먼저 마련했다고 한다. 평소에는 임장할 지역을 선정해 사전조사와 현장 조사 후 실제로 투자하는 과정을 거쳤다고 한다. 이 때, 임장할 지역은 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량과 미분양 등의 지표를 활용해 결정하는데 크게 5개의 단계로 임장할 지역을 분류했다. 

단계	조사 범위	조사 목표	참조
1단계	사는 곳	거주 지역 입지와 가격 비교하며 가격에 대한 감 익히기	사는 곳 임장
2단계	시구 단위 시세 확인	전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산 지익
3단계	단지 단위 시세 확인	개별 단지 단위로 전세가율이 85%이상, 매매가와 전세가 차이가 3000만에서 5000만인 아파트가 다수인 지역 찾기	조인스랜드 부동산, 네이버 부동산
4단계	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산 지인, 호갱노노, 아파트 실거래가
5단계	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기	부동산 지인, 국토교통부

출처 : 본책 p.274쪽

 

직접 임장을 갈 때에는 입지에 영향을 미칠 수 있는 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역 분위기, 위상 등 '살기 좋은 곳'에 속하는 요소들에 대해 계속해서 확인해 볼 필요가 있다. 입지 요소들은 임장외에도, 인터넷에서 지도, 국세통계, 인구구성 등을 조사하여서도 확인가능하다. 이 책에서는 직접 가기 전에 인터넷으로 미리 사전조사하기를 추천하고 있다.

 이후 입지요소에 대해 조사를 마쳤다면 아파트 가격을 조사하는데 이때 저자는 조사 지역의 모든 단지, 평형에 대해 액셀에 세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형, 세대수, 구조, 형태, 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당매매가, 조사일자, 임장여부, 초등학군 등을 조사하여 표시해두었다. 정말 엄청난 노력이라고 생각한다. 

 

 이후, 직접 발품을 팔아 아파트를 현장조사하는 내용을 다루는데, 이 부분에서 정말 친절하게 자세히 설명하고 있음을 느낄 수 있었으며, 저자의 내공이 느껴지는 부분이었다. 아래의 내용들이 현장조사에서 중요한 점들이다.

투자 기준에 맞는 단지들 중 집의 구조, 내부상태, 매도 상황

 

중개인과 약속시간을 3시간정도의 간격을 가지고 예약하고(익숙해질 경우 1시간 반까지 줄여나가자), 정리하는 시간을 갖자

 

질문을 준비해간다. 책을 참고하면 훨씬 잘 알 수 있다.

 

자신이 정해놓은 순서대로 집을 본다. 

 

물건을 보고 돌아왔을 때 중개인에게 매물 정보, 동/호수, 거주인의 신분(집주인, 임차인), 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다. -> 특징을 정리한다 -> 가장 괜찮은 물건을 하나 고르고 그 건물의 등기부 등본을 확인한다. 

 

 

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이 책은 투자서들 중에서 well made의 느낌을 정말 잘받고 경험담을 잘 녹여냈다는 느낌이 든다. 진심으로 좋아하고, 유익하다고 느꼈던 책이었다. 다만, 실패담을 통한 가르침이나 봤었던 강의, 모임을 구하는 방법 등에 대해서도 적었더라면 좋았을 거 같다.